l

Grundsteuerreform
Grundsteuer Bergisch Gladbach
Grundsteuer Leverkusen
Grundsteuer Köln



In Deutschland müssen zum 01.01.2022 ca. 36 Millionen Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu bewertet werden. Das Bundesverfassungsgericht hatte die ehemalige Bewertung aufgrund der Einheitswerte für Verfassungswidrig erklärt.

Es ist für die neue Bewertung in zwei Vermögensarten zu unterscheiden:

1. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen (diese Vermögensart wird in dem Artikel nicht thematisiert)
2. Grundvermögen

Jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet ein Grundstück in diesem Abschnitt gem. § 244 BewG.

  • Als Grundstück gelten auch das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaugrundstück
  • Sowie das Gebäude auf fremden Grund und Boden
  • Wohnungseigentum sowie Teileigentum
  • Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht des Erbbaurechts zusammen mit dem belasteten Grund und Boden


1. Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um Land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt:

  • Der Grund- und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör
  • Das Erbbaurecht
  • Das Wohnungseigentum und das Teileigentum
  • Das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 (1) des Wohnungseigentumsgesetzes


2. In das Grundvermögen sin nicht einzubeziehen:

  • Bodenschätze
  • Die Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtung), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind.


Grundstücksarten
 

1. Unbebaute Grundstücke
2. Bebaute Grundstücke

  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutztes Grundstück
  • Sonstige bebaute Grundstücke


Definition der Grundstücksarten


  • Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind.
  • Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
  • Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind.  
  • Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
  • Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.
  • Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
  • Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
  • Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.
  • Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs-eigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.



Berechnung der neuen Grundsteuer im Bundesmodell für bebaute Grundstücke


Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:


1. Ermittlung des Grundsteuerwerts (Feststellung des Grundsteuerwerts nach den Wertverhältnissen zum 01.01.22 erfolgt durch das jeweilig zuständige Finanzamt)


2. Anwendung der Steuermesszahl sowie Berechnung des Steuermessbetrags (Hierüber erfolgt vom zuständigen Finanzamt ein Grundsteuermessbescheid


3. Anwendung des Hebesatzes (Hierüber erfolgt ein Grundsteuerbescheid der jeweiligen zuständigen Kommune)


Ermittlung des Grundsteuerwerts

 

Unbebaute Grundstücke

 

 

(1) Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs). Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anlagen 36 bis 43 nichts anderes bestimmt ist, werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher

1. Entwicklungszustände und

2. Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen
nicht berücksichtigt.

(2) Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln.

(3) Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Als Entwicklungszustände von unbebauten Grundstücken kommen folgende Varianten in Betracht:

 

  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Baureifes Land

 

Bei bebauten Grundstücken kommen für die Ermittlung des Grundsteuerwerts zwei Verfahren zu Anwendung:

 

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

 


Das Ertragswertverfahren wird bei:

 

  • Ein- und Zweifamilienhäusern,
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum
angewendet.

Das Sachwertverfahren wird bei:

  • Geschäftsgrundstücken
  • Gemischt genutzten Grundstücken
  • Teileigentum
  • Sonstigen bebauten Grundstücken 
angewendet.

Je nachdem, welches Verfahren zur Anwendung kommt, sind folgende Faktoren für die Berechnung des Grundsteuerwerts maßgeblich:

Ertragswertverfahren

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • Monatliche Nettokaltmiete

Sachwertverfahren

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Alter des Gebäudes
  • Bruttogrundfläche des Gebäudes
  • Herstellungskosten des Gebäudes


Steuermesszahl und Steuermessbetrag

Nach Ermittlung des Grundsteuerwert kommt in der zweiten Stufe die Steuermesszahl zur Anwendung. Durch das Multiplizieren des Grundsteuerwert mit dem Steuermessbetrag erhält man den Steuermessbetrag.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag


Hebesatz

Im dritten Schritt wird der Hebesatz auf den Steuermessbetrag angewendet.


Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer


Die Hebesätze sind darüber hinaus wie folgt zu unterscheiden:

  • Grundsteuer A

        Dies gilt für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft

  • Grundsteuer B

        Dies gilt für alle anderen bebauten Grundstücke

  • Grundsteuer C

        Diese Form der Grundsteuer dürfen die Gemeinden ab dem Jahr 2025 für unbebaute „baureife Grundstücke“ erheben

Da die Hebesätze noch nicht feststehen bleibt es abzuwarten in welcher Höhe die jeweiligen Gemeinden diese festlegen.